Roma, 3.02.2021

Lettera aperta

– Presidenza del Consiglio dei Ministri

c.a. Presidente del consiglio dei ministri presidente@pec.governo.it

– Ufficio contenzioso e per la consulenza giuridica protocollo.dagl@mailbox.governo.it

ufficiocontenzioso@mailbox.governo.it

– Unità per la semplificazione dip.semplificazione@mailbox.governo.it

– Ministero della Giustizia

  Affari di giustizia

  Direzione Generale degli affari giuridici e legali prot.dag@giustiziacert.it

– CED Corte di Cassazione dirigente.cassazione@giustiziacert.it

– CONFEDILIZIA roma@confedilizia.it

– U.P.P.I. Nazionale uppiroma@gmail.com

• Consiglio Nazionale Forense giurisdizionale@pec.cnf.it

Oggetto: interventi e misure urgenti per settore immobiliare – locazioni e sfratti

Siamo avvocati che seguono il settore immobiliare.

Abbiamo constatato una serie di criticità, ulteriormente aggravate dalla nota emergenza pandemica, rispetto alle quali ci permettiamo di sottoporre alla Vs cortese attenzione una serie di proposte per suggerire delle misure idonee a consentire il corretto funzionamento della giustizia e il rilancio del settore, anche al fine di evitare abusi e devianze.

In particolare, con riferimento ai rapporti di locazione, è nota la sospensione delle esecuzioni delle convalide di sfratto fino al 30.06.2021, sospensione che perdura oramai dall’inizio della diffusione della pandemia.

Questa situazione è fonte di gravissimo pregiudizio per i proprietari, ai quali è inibita la possibilità di rientrare in possesso del proprio immobile, anche nonostante ingenti morosità accumulatesi.

Peraltro, non appena cesseranno le misure restrittive e verrà nuovamente consentita l’esecuzione dei provvedimenti giudiziari, non sarà facile gestire sia il carico delle esecuzioni sospese, sia delle nuove esecuzioni.

Come noto gli ufficiali giudiziari si devono avvalere dell’ausilio dei locali commissariati di zona per eseguire gli sfratti.

Si propone pertanto:

1. l’ausilio di personale delle Forze Armate per l’adempimento delle funzioni relative all’esecuzione degli sfratti;
2. la semplificazione delle procedure, mediante sistema di prenotazione dell’accesso con forza pubblica e certezza dell’esecuzione nella data stabilita, così da evitare le spese degli ausiliari per accessi “a vuoto”.

Quale misura di sostegno all’intero settore – che vede coinvolti Fondi Immobiliari che gestiscono investimenti privati e di enti previdenziali, ma anche privati e piccoli risparmiatori che traggono dal proprio “secondo” immobile il proprio sostentamento – si propone altresì:

3) l’istituzione di un registro delle locazioni, finalizzato alla preventiva conoscenza da parte del proprietario di precedenti provvedimenti di sfratto per morosità a carico del soggetto che si propone come potenziale affittuario dell’immobile.

Sotto tale aspetto, si registra infatti da diverso tempo una situazione di criticità determinata dalla nota lentezza delle procedure di sfratto, che finisce per avvantaggiare soggetti che – approfittandosi della situazione – lucrano il lasso di tempo intercorrente tra la pronuncia dello sfratto e la sua concreta esecuzione, occupando l’immobile senza corrispondere alcunché.

Inoltre, si rileva che gli ordinari strumenti per la previa verifica della affidabilità del promissario inquilino/affittuario si risolvono unicamente in un riscontro di carattere patrimoniale, ma non consentono l’accesso ad informazioni tendenti a conoscere se lo stesso sia stato in precedenza coinvolto in procedure di sfratto per morosità

Non sono infrequenti, inoltre, i casi di un vero e proprio “turismo delle locazioni”, che si verificano laddove un soggetto incapiente dal punto di vista patrimoniale (e quindi impermeabile a qualsivoglia esecuzione), passa da una locazione ad un’altra lasciando debiti non esigibili per il pagamento di canoni ed oneri.

Tale situazione genera un ingiusto ed odioso pregiudizio per i proprietari, costretti a tollerare la presenza di un soggetto incapiente, non aggredibile, all’interno del loro immobile senza poter fare altro che attendere l’esecuzione dello sfratto con i suoi tempi. Dal punto di vista patrimoniale, inoltre, si genera per la proprietà un rilevantissimo pregiudizio economico determinato dalla mancata percezione dei canoni, dal pagamento delle spese ed oneri condominiali non corrisposti dall’affittuario, nonché dal pagamento delle spese di esecuzione del provvedimento giudiziale.

Per fare fronte a tale emergenza, per moralizzare il mercato e fornire una spinta decisiva alla creazione di un circolo virtuoso si propone quindi, quale modalità attuativa di un registro delle locazioni, la creazione di un servizio telematico dedicato al rilascio di una certificazione attestante l’assenza di precedenti procedure di sfratto a carico del potenziale affittuario di un immobile.

Tale servizio può essere efficacemente reso dall’avvocatura attraverso l’accesso ai sistemi informatici già presenti.

Dal punto di vista operativo, si tratta di istituire un servizio telematico, alla stessa stregua del certificato ex art. 335 c.p.p., strutturato nel modo che segue:

• creazione di un format di richiesta da compilare con i dati della proprietà dell’immobile e del soggetto che si propone per la conduzione dello stesso;
• entrambe le parti interessate al rapporto locativo rilasciano procura al legale, che autentica le firme, per la richiesta ed il rilascio del certificato tendente a conoscere la presenza sul territorio nazionale di precedenti provvedimenti in materia locatizia.

L’istituzionalizzazione del servizio, quindi, realizzerebbe un triplice vantaggio:

• Scoraggiare il soggetto in male fede (perché evidentemente già a conoscenza di precedenti pregiudizievoli a suo carico), dal tentare di “approfittarsi” in danno del proprietario;
• Consentire alla proprietà di ricevere certezza in ordine alla affidabilità del promissario inquilino/conduttore;
• Consentire, se del caso, alle parti di munire il contratto di locazione di idonee garanzie di solvibilità (fideiussioni, assicurazioni ecc.).

Si precisa che le superiori proposte non sono, e non debbono intendersi, “pro” locatore o “contro” conduttore, ma sono unicamente finalizzate a ristabilire una corretta gestione dei rapporti nell’ottica superiore di consentire al settore immobiliare di riacquistare quel ruolo di garanzia e solidità che da sempre ha rivestito nel sistema economico italiano.

Si ringrazia fin d’ora per quanto vorrete in merito operare.

Avv. Marco Benucci

Avv. Michele Basile